1.250.000 mq di spazio urbano interessato, 675.000 mq di edilizia residenziale
(518.815 mq edilizia libera, 155.645 edilizia sociale) , oltre 500.000 mq di verde, miglioramento della mobilità e opere sulla cintura ferroviaria. I dati urbanistici li sapevamo tutti da tempo: ottimi, frutto di un gran lavoro dell’allora assessore all’Urbanistica Lucia De Cesaris. I dati economici li sappiamo ora.
Ricalcando l’ art. 88 comma 2.bis della Legge Regionale 12/2005, l’Accordo di Programma si muove su due piani: quello dell’urbanistica e quello della mobilità su ferro.
Sul piano dell’urbanistica , le opere saranno realizzate con gli oneri e gli extra-oneri derivanti dalla costruzione dell’edilizia residenziale : 211,4 milioni di euro.
Sul piano della mobilità su ferro , FS si impegna inizialmente a realizzare una parte di alcune opere indicate in un elenco (alcune nuove stazioni sulla cintura ferroviaria, adeguarne altre, interventi di mitigazione acustica), per un importo fisso di 50 milioni di euro.
La totalità delle opere su ferro verrà invece realizzata solo una volta che FS avrà via via incamerato le plusvalenze derivanti dalla vendita agli operatori immobiliari dei vari scali ferroviari. L’accordo prevede infatti che la metà di queste plusvalenze verranno utilizzate per completare l’elenco delle opere ferroviarie milanesi.
Quindi la domanda è: quante e quali opere di miglioramento della rete ferroviaria si riusciranno a fare?
Poichè dip
ende tutto dalle plusvalenze su cui FS potrà contare, per avere una idea di larga massima, facciamo una stima costi/ricavi (al netto dell’Edilizia Sociale che possiamo considerare in pareggio).
ende tutto dalle plusvalenze su cui FS potrà contare, per avere una idea di larga massima, facciamo una stima costi/ricavi (al netto dell’Edilizia Sociale che possiamo considerare in pareggio).
I costi complessivi dell’operazione, visti dalla parte di chi godrà della valorizzazione immobiliare dei siti (FS ed operatori) sono i seguenti:
Costi pre-urbanizzativi 45,1 mln , Bonifiche 149,1 mln , Oneri 211,4 mln, Ammodernamento rete ferroviaria 50 mln, (questi dati sono del Settore Pianificazione Urbanistica Attuativa e strategica del Comune di Milano atti 1973 del 21.9.2015 pag.16); il costo di Costruzione dell’Edilizia residenziale libera si può invece stimare intorno ai 650 mln (1200 euro/mq).
I costi complessivi potrebbero dunque aggirarsi intorno a 1 miliardo e 100 milioni.
Per i ricavi basta moltiplicare la superficie “commerciale” per un prezzo medio di 3.500 euro/mq: si ottengono circa 2 miliardi
La differenza costi/ricavi si aggirerebbe perciò intorno ai 900 milioni di euro.
Quanti di questi 900 milioni finiranno in tasca agli operatori e quanto alle Ferrovie?
Dalla risposta a questa domanda dipende il completamento della lista prevista nell’Accordo di programma. Fossi l’assessore alla mobilità Pierfrancesco Maran proverei a cercare di farmi un’idea se alla fine FS re-investirà a Milano 50 / 200 / 400 milioni dati dalla valorizzazione immobiliare dei suoi scali. Mi sembra una curiosità doverosa.